A avaliação da Sefaz-ES ficou acima do valor de mercado? Entenda o papel do PTAM na impugnação

Ao receber a avaliação de um imóvel feita pela Sefaz-ES para o cálculo do ITCMD, muitas pessoas se surpreendem com o valor atribuído. Isso pode acontecer em inventários e doações, especialmente quando o imóvel possui características que não aparecem com clareza nos documentos: construções deterioradas, acesso difícil, restrições ambientais ou limitações de uso.

O contribuinte pode questionar a avaliação. Mas dizer que “o imóvel não vale tudo isso” não é suficiente. Para que a discordância seja examinada, é necessário demonstrar, com dados e critérios técnicos, qual valor representa o imóvel no mercado.

Por que um PTAM faz diferença?

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é o documento em que o avaliador identifica o imóvel, examina suas características, pesquisa o mercado e fundamenta a estimativa de valor. Em vez de apresentar apenas um número diferente, o parecer mostra como se chegou a esse número.

Isso é relevante porque a própria Sefaz-ES exige, para a impugnação da avaliação de bens, um requerimento formal acompanhado de laudo de avaliação elaborado por profissional habilitado e registrado em seu órgão de classe. O documento deve conter, entre outros elementos, a caracterização do bem, os dados utilizados, o método adotado, a memória de cálculo e a data de referência do valor. Um PTAM preparado para essa finalidade precisa atender a esses requisitos técnicos e formais; o nome do documento, sozinho, não basta.

O que pode justificar uma revisão do valor?

Dois imóveis na mesma região não têm necessariamente o mesmo valor por metro quadrado. Estado de conservação, padrão construtivo, topografia, acesso, situação documental e possibilidades reais de aproveitamento podem alterar significativamente o preço que um comprador estaria disposto a pagar.

A pesquisa de mercado também exige cuidado. Um anúncio de imóvel reformado, por exemplo, pode não servir como comparação direta para uma construção que necessita de obras. Se essas diferenças não forem examinadas e tratadas, a comparação pode levar a uma conclusão distorcida.

O trabalho do avaliador é verificar esses fatores, selecionar referências adequadas e apresentar uma conclusão fundamentada. O objetivo não é produzir o menor valor possível, mas apurar um valor defensável diante das características do imóvel e das evidências de mercado.

Como apresentar a discordância à Sefaz-ES?

De acordo com a orientação da Sefaz-ES, o contribuinte tem 15 dias a partir da ciência da avaliação para apresentar a impugnação administrativa. Nas declarações feitas pelo sistema atual do ITCMD, o pedido é apresentado no próprio sistema, com o envio do documento em PDF. A Secretaria também orienta que seja feito o aceite ou a recusa de todos os bens para o correto processamento da impugnação.

Antes de selecionar “Aceitar”, convém conferir o valor com atenção: o manual do sistema informa que, após o aceite, não será mais possível impugnar administrativamente aquela avaliação pelo procedimento ali descrito.

Discordar é o começo; demonstrar é o que sustenta o pedido

Uma avaliação da Sefaz-ES pode ser questionada, mas a revisão não é automática. O pedido precisa indicar por que o valor atribuído não corresponde ao imóvel avaliado e apresentar uma estimativa técnica que possa ser conferida.

Por isso, ao identificar uma possível diferença em relação ao mercado, vale examinar a documentação e buscar uma avaliação profissional antes de encerrar o prazo de impugnação. Um PTAM bem elaborado transforma a discordância em um argumento técnico e dá ao contribuinte uma base concreta para solicitar a revisão.

David Mariano
Especialista em Avaliações Imobiliárias e Corretor de Imóveis